“Perchè a Treviso i prezzi delle abitazioni di nuova costruzione sono destinati a salire, mentre quelli delle abitazioni usate scenderanno ancora (per i prossimi 2 anni almeno)?”

Una delle domande che mi viene fatta più spesso da chi cerca casa da acquistare a Treviso e anche da chi vuole vendere casa a Treviso è: “Come mai i prezzi delle abitazioni usate scendono in continuazione mentre quelli delle nuove costruzioni sono stabili o addirittura in aumento?”

In effetti la domanda è perfettamente logica ed intelligente.

Se il mercato immobiliare va male, deve andare male (in teoria) per tutte le tipologie di abitazioni (nuove ed usate).

E, viceversa, se va bene dovrebbe andar bene per tutte.

La realtà però non è così perché il mercato immobiliare di Treviso ha delle situazioni molto particolari.

Facciamo prima una premessa: le abitazioni nuove e quelle usate non sono equiparabili.

Non solo dal punto di vista costruttivo, ma proprio del mercato.

Perché, mentre fino a 15/20 anni fa l’andamento di nuovo ed usato erano molto simili in quanto c’è sempre stato un eccesso di richiesta rispetto alle case messe in vendita ed in secondo luogo perché l’evoluzione delle nuove costruzioni negli anni era molto limitata, ora invece la situazione ha cambiato radicalmente rotta.

C’è in primo luogo un eccesso di offerta di case in vendita e poca richiesta che può e vuole acquistare, come potrai aver letto in altri articoli del mio blog (https://venderecasatreviso.it/quali-sono-i-prezzi-delle-abitazioni-a-treviso/).

Ma, soprattutto, c’è stata una separazione netta del mercato delle case usate rispetto a quelle nuove.

Quelle usate hanno perso, stanno perdendo e perderanno ancora molto valore perché, rispetto a quelle nuove, sono in un universo preistorico.

La tecnologia costruttiva è cambiata totalmente.

Mi spiego meglio.

Mentre per le case degli anni ’90 “l’evoluzione” era la vasca idromassaggio che i costruttori davano in omaggio agli acquirenti, e poi, nei primi anni 2000, “l’innovazione” è stata il riscaldamento a pavimento, le nuove costruzioni sono letteralmente un altro universo.

Nuove tecnologie: pensiamo anche semplicemente all’isolamento acustico, non solo a quello termico.

Mentre nelle case costruite fino a 15 anni fa quando uno “tirava l’acqua” lo si sentiva fino a 3 stanze più in là (o nell’appartamento di fianco ed in quelli sopra e sotto), adesso le case (quelle costruite dai costruttori Top) sono acusticamente blindate, a favore di una privacy che non è mai esistita prima.

Pensiamo poi al fotovoltaico, ai pannelli solari, e così via.

Le nuove costruzioni hanno costi di mantenimento (bollette) quasi azzerati rispetto al passato.

Quindi una casa di nuova costruzione attuale è come una macchina che va ad elettricità, rispetto a una macchina che va a gasolio (che è il corrispondente di un’abitazione usata anche solo di 15 o 20 anni).

E questo comporta che addirittura il target di potenziali acquirenti è completamente diverso tra il nuovo ed usato.

Chi può comperare una casa nuova non pensa minimamente a prenderne una usata (anche se potrebbe ristrutturarla da capo a piedi) perché non potrà mai portarla a livelli di confort paragonabili alle nuove.

L’unico motivo per cui può pensare di acquistare un’abitazione usata è perché nella posizione in cui cerca di andare ad abitare non ci sono nuove costruzioni e quindi dovrà adattarsi a ristrutturarne una esistente (e nessuno lo fa di sicuro a cuor leggero).

L’altro aspetto che differenzia totalmente il mercato delle abitazioni usate da quelle nuove è che, mentre quelle usate in vendita aumentano in continuazione per i vari motivi che ho già elencato molte volte all’interno del mio blog (dismissioni di seconde case, case che erano in affitto e che ora vengono vendute appena si liberano, case ereditate che sono un costo e che quindi gli eredi mettono in vendita velocemente, eccetera), le case nuove sono ancora un numero molto limitato, ed essendo che la fascia di acquirenti alto-spendente c’è sempre e questi vogliono sempre le cose top pagandole quello che serve, chi sta costruendo può spuntare prezzi che non solo non scendono ma che addirittura stanno risalendo, in più di qualche situazione.

Ovvio che questo è un discorso generale perché, se uno sta costruendo in una posizione non desiderata dai potenziali acquirenti, farà fatica a vendere a prescindere.

Ma, se il costruttore è accorto come vediamo negli ultimi anni a Treviso, i clienti non mancano.

Addirittura stiamo assistendo ad un fenomeno che evidenzia ancora di più quanto ho scritto prima.

All’interno di un condominio in fase di costruzione, gli appartamenti che vengono venduti prima e al maggior prezzo sono proprio quelli più costosi, solitamente attici o piani terra con giardino.

E rimangono indietro da vendere quelli che sono in posizioni più ordinarie tipo i piani intermedi.

Al contrario di quello che succede invece nel mercato delle abitazioni usate dove la discriminante del prezzo fa veramente la differenza tra una casa che viene venduta ed una che non viene nemmeno visitata.

Riassumendo, i motivi per cui le abitazioni nuove hanno prezzi destinati a salire (anche se di poco) sono:

• la scarsità dell’offerta rispetto alla richiesta;
• il fatto che tecnologicamente siano completamente distaccate e avanti anni luce e non paragonabili rispetto a immobili costruiti anche solo 10 o 15 anni fa.

È come dire compero una Ferrari o compero un’utilitaria.

Sono due cose completamente diverse ma hanno anche clientela completamente diversa.

Ecco spiegato il motivo per cui l’andamento dei prezzi delle abitazioni usate, che è destinato a scendere ancora almeno per due anni, non ha nulla a che fare con l’andamento dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione a Treviso.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Il Primo Agente Immobiliare Specialista del Vendere Case a Treviso e

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case –

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