In questo articolo andremo a vedere l’andamento dei prezzi delle abitazioni a Treviso e, soprattutto, da quali fattori sono influenzati.

Facciamo una premessa: qui facciamo un ragionamento a livello generale, cioè su come stanno andando i prezzi a Treviso (crescita, discesa, stabilità).

Poi, il valore del singolo immobile va calcolato con un’Analisi Specifica di Mercato nel momento preciso in cui si intende metterlo in vendita, perché è influenzato da una serie di fattori che sono appunto specifici di quella abitazione e la distinguono dalle altre.

Prima di continuare e andare in profondità nell’argomento è però doveroso precisare un paio di cose.

Siccome quello che affermo nei miei articoli dà fastidio a più di qualche persona che ha interesse a tenere nascosta la verità sul mercato immobiliare di Treviso (a seconda della situazione può essere qualche costruttore, o alcuni agenti immobiliari, e talvolta anche qualche politico) e quindi mi aspetto i soliti attacchi senza fondamento, ti riporto un paio di “pezze di appoggio” che ti dimostrano che le mie considerazioni si basano sempre su dati reali e per questo sono estremamente precise.

Ti dico questo non per vanto personale (non ne ho bisogno: con la mia squadra vendo case in abbondanza lo stesso), ma per darti la prova che quello che dico è reale e che quindi puoi fidarti come fanno tutte le persone che vogliono conoscere la realtà.

Prima di tutto ecco una mia intervista sulla Tribuna di Treviso che risale ancora al lontano 2008 e dove affermavo che il mercato immobiliare di Treviso avrebbe subito un forte rallentamento.

Tieni conto che all’epoca con questo articolo ho fatto letteralmente “incazzare” tutti i costruttori e la maggior parte degli agenti immobiliari di Treviso che mi hanno dato del pazzo (ovviamente perché stavo minando i loro interessi e miravo a tutelare ed informare correttamente il privato che voleva compravendere casa).

Come puoi vedere sono passati ben più dei quattro anni che avevo previsto, e solo adesso iniziamo a vedere un po’ di luce alla fine del tunnel. Altro che pazzo  🙂

Questo invece è un articolo del mio blog scritto nel 2014 e che ha avuto oltre 200 commenti: http://www.stefanoboscarato.com/perche-i-prezzi-delle-case-continueranno-a-scendere-per-i-prossimi-tre-anni-minimo/.

Anche qui puoi vedere che i primi commenti erano molto sarcastici e critici mentre poi, man mano che passava il tempo e la previsione si dimostrava corretta, i commentatori hanno iniziato a confermare con esempi pratici quanto da me previsto.

Ora la situazione è cambiata rispetto e quindi ti specifico che questi due articoli te li ho fatti vedere non perché sono ancora attuali (il mercato è parzialmente cambiato), ma per dimostrarti che quando dico una cosa c’è sempre dietro uno studio basato su indicatori reali.

(N.B.: nonostante il mercato sia cambiato rispetto a quando ho scritto quegli articoli e quindi l’andamento attuale sia diverso, i principi in essi contenuti sono eterni e quindi ti consiglio di darci un’occhiata e farli tuoi)

Ora che abbiamo chiarito queste “due cose”, affrontiamo quello che è l’argomento che ti ho promesso: come stanno andando i prezzi delle abitazioni a Treviso?

Ti può essere molto utile analizzare il grafico dell’andamento dei prezzi delle compravendite residenziali in Italia (linea rossa tratteggiata), perché l’andamento dei prezzi delle abitazioni a Treviso lo segue praticamente pari pari.

Come puoi vedere l’andamento dei prezzi di vendita è stato positivo fino al 2008 e si è invertito dal 2009.

Avrai sicuramente notato che la discesa è rallentata negli ultimi tre anni ma la tendenza è sempre negativa.

Se non succedono fatti che incidono negativamente sull’economia trevigiana (e su quella nazionale in generale) possiamo prevedere nel breve termine una continuazione di questo andamento, cioè prezzi in leggera discesa con tendenza ad una stabilizzazione nel medio termine (parlare di ripresa dei prezzi non esiste proprio a breve).

Cosa incide su come andranno i prezzi delle abitazioni a Treviso?

Come avrai visto nel mio articolo http://www.stefanoboscarato.com/perche-i-prezzi-delle-case-continueranno-a-scendere-per-i-prossimi-tre-anni-minimo/, ci sono una serie di fattori che influenzano in maniera pesante i prezzi delle case.

Te li riporto qui per comodità, ma li puoi trovare sviluppati nell’articolo:

• disponibilità di accesso al credito, cioè possibilità di accedere ad un mutuo/finanziamento per l’acquisto;
• andamento dell’economia, che incide sulla sicurezza del posto di lavoro da parte dei potenziali acquirenti di case;
• potere d’acquisto in base agli stipendi;
• numero delle case in vendita: più aumenta l’offerta (il numero di case in vendita appunto) più diminuiscono i prezzi.

Di questi ce ne sono alcuni che riguardano tutta Italia e non cambiano da città a città, ed altri che possono essere localizzati su Treviso.

Nei primi (quelli che riguardano tutta Italia) troviamo la disponibilità di accesso al credito e il potere d’acquisto in base agli stipendi.

In questo caso vediamo che attualmente i tassi dei mutui sono ai minimi storici e quindi il costo della rata è accettabile per molti potenziali acquirenti in base agli stipendi attuali.

Il problema è che non ci sono più i “famosi” mutui al 120% ma, quando va bene, si arriva all’80% del valore della casa che si vuole acquistare (salvo casi eccezionali) e quindi possono acquistare casa solo le persone che hanno in tasca almeno i soldi delle spese (che possono incidere anche un 10% del valore della casa che si acquista) e quelli per la caparra.

E’ evidente che così si è tagliata fuori una bella fetta di potenziali acquirenti e quindi, di fatto, si è ridotta la domanda potenziale di acquisto.

E noi sappiamo che i prezzi sono influenzati dalla domanda: se la domanda di case cresce i prezzi crescono, se la domanda cala (come è successo) i prezzi scendono.

Nel secondo gruppo di fattori che incidono sul prezzo delle abitazioni (quelli che riguardano le singole zone e cioè nel nostro caso Treviso) troviamo:

• andamento dell’economia, che incide sulla sicurezza del posto di lavoro da parte dei potenziali acquirenti di case;
• numero delle case in vendita: più aumenta l’offerta (il numero di case in vendita appunto) più diminuiscono i prezzi.

E’ chiaro che l’andamento dell’economia è molto variabile a livello locale.

Più le persone sono sicure di conservare il proprio posto di lavoro, più si impegnano in un mutuo a lungo termine per l’acquisto della casa

A Treviso la “crisi” ha colpito molto duro come in altre parti d’Italia, ma possiamo dire che abbiamo “tenuto botta” e che da questo punto di vista le persone si sono “abituate” alla situazione.

Di conseguenza sono disponibili ad impegnarsi in un mutuo anche a lungo termine, e questo è un fattore positivo.

Il risvolto negativo è che rimangono le problematiche viste sopra relativamente alla concessione di mutui: non tutti hanno la disponibilità di riserve economiche per far fronte alla caparra e alle spese per l’acquisto.

Ovviamente i cambiamenti in questo senso possono essere repentini: se alcune grosse aziende (per esempio la De Longhi o la Benetton) decidessero di spostare in altre zone o addirittura all’estero ulteriori reparti/divisioni, questo implicherebbe perdite di posti di lavoro e conseguenze negative anche su eventuali terzisti, e quindi un allarmismo diffuso che bloccherebbe per un bel po’ di tempo i potenziali acquirenti (si, anche le persone non coinvolte direttamente).

In relazione invece al numero di case in vendita, l’offerta purtroppo è destinata ad aumentare (e di conseguenza inciderà negativamente sui prezzi).

Questo perché a tutte le case che ad oggi non si sono vendute si stanno aggiungendo tutte quelle che vengono messe in vendita da chi vuole cambiar casa.

A queste si aggiungono anche quelle dei proprietari di immobili acquistati anni addietro a scopo reddito (messi in affitto), che vengono messe in vendita perché i proprietari stessi sono rimasti scottati da inquilini che non pagavano.

Inoltre ci sono tutte le case che andranno all’asta nei prossimi mesi ed anni a seguito di fallimenti, esecuzioni immobiliari, e persone che non pagano i mutui (e queste verranno proposte a prezzi bassissimi).

Come se non bastasse c’è il grosso del patrimonio immobiliare che ora appartiene alle vecchie generazioni e che andrà in successione.

Mentre fino a venti anni fa un immobile che arrivava in eredità era una grazia di Dio e lo si teneva lì fermo come capitale, oggi chi eredita cerca di vendere il più velocemente possibile per non dover pagare tasse e spese di manutenzione su un capitale che va continuamente a perdere valore.

Quindi, altra centinaia di abitazioni che vengono immesse nel mercato!

Cosa possiamo dedurre da tutto questo?

Se è chiaro a tutti che il crollo verticale dei prezzi delle abitazioni a Treviso si è attenuato, è altrettanto chiaro che l’andamento dei prezzi a breve termine non fa presagire alcuna ripresa, ma bensì un ulteriore calo anche se meno pesante di quello avvenuto negli ultimi dieci anni.

La cosa a cui prestare più attenzione è che il calo dei prezzi inciderà molto di più sugli immobili vetusti e situati in zone o contesti poco appetibili, mentre sarà più contenuto (ma pur sempre esistente) negli immobili più recenti e situati in zone ricche di servizi e ben tenute.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case –

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