Se stai pensando di vendere casa a Treviso ti consiglio di leggere fino in fondo questo articolo prima di firmare qualsiasi preliminare di vendita!

Da un’indagine sull’edilizia trevigiana abbiamo rilevato che praticamente l’80% delle abitazioni costruite fino a cinque anni fa in Treviso e nei comuni circostanti hanno delle difformità catastali e/o urbanistiche di rilievo.

Stiamo dicendo che di fatto l’80% delle case della Marca Trevigiana è fuori norma!

Non è un caso infatti che negli ultimi mesi si stia parlando sempre di più dei problemi che hanno i proprietari di casa quando vendono la propria abitazione senza averla fatta controllare prima per bene.

A tal proposito puoi vedere anche alcuni articoli di giornali che ne parlano (dal Gazzettino di Treviso, a TrevisoToday http://www.trevisotoday.it/economia/case-indagine-grandi-agenzie-treviso-marzo-2018.html).

Ormai tra controlli dei notai e controlli dei periti della banca del potenziale acquirente, ogni cosa non a norma salta fuori.

Non c’è più scampo anche per chi è in buona fede e non sa quali difformità catastali e urbanistiche nasconde la propria abitazione.

La cosa brutta è che la maggior parte dei proprietari di casa di Treviso ignora questa cosa.

Ma peggio ancora la ignorano (o fanno finta di ignorarla) gli agenti immobiliari generalisti (cioè quelli che non sono specializzati nella vendita di abitazioni, ma fanno un po’ di tutto alla buona), che sanno quali rischi corrono i proprietari di casa e quindi se ne stanno zitti, non fanno alcuna verifica urbanistica, e lasciano che i proprietari si trovino nei guai lasciandoli da soli allo sbaraglio una volta che hanno incassato la provvigione.

(È proprio per questo che, a differenza delle agenzie immobiliari generaliste che non sono specializzate nel vendere case, ho introdotto nel mio Sistema di Vendita Immobiliare® la verifica della conformità catastale e urbanistica delle abitazioni ancora prima di iniziare la vendita.)

Ma cosa sono le conformità catastale ed urbanistica?

La regolarità o conformità catastale di un immobile è la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioè di come è effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali (che non sono solo le planimetrie del catasto, ma anche tutti gli altri dati che troviamo presso l’Agenzia del Territorio: si parla infatti di allineamento dei dati).

La regolarità o conformità urbanistica è invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato al comune da un tecnico abilitato ne dimostra la regolarità urbanistica.

Perché i proprietari rischiano grosso quando vendono una casa che presenta delle difformità?

Una delle dichiarazioni più importanti che chi vende casa fa al momento della vendita notarile, e che è praticamente sconosciuta o incompresa, riguarda la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile compravenduto.

Se l’appartamento è stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

E, se il proprietario all’atto notarile dichiara che è conforme, ne è responsabile sotto tutti i punti di vista: la legge non ammette l’ignoranza.

Infatti sei responsabile anche se lo dichiari in buona fede (perchè magari l’abuso lo aveva fatto il costruttore che te lo ha venduto a suo tempo, e te lo aveva tenuto nascosto).

E le non conformità hanno pesanti sanzioni che, a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del venditore, ed i conseguenti risarcimenti  a favore dell’acquirente.

Come hai capito se hai intenzione di vendere casa a Treviso e c’è qualche cosa fuori posto (tipo una porta spostata rispetto alle planimetrie o una stanza che è stata trasformata da guardaroba a camera o viceversa), l’acquirente ti può fare causa chiedendo la risoluzione del contratto preliminare e tu sarai costretto a pagargli il doppio della caparra come risarcimento danni.

Se per esempio tu avessi ricevuto 20.000 € di caparra gli devi restituire quei 20.000 € più altri 20.000 € a titolo di risarcimento danni, e questo anche se tu non eri a conoscenza di questa difformità della tua casa.

Non è infatti raro il caso in cui le persone acquistino una casa e si fidano semplicemente della dichiarazione fatta davanti al notaio da parte del precedente proprietario, il quale diceva che tutto era in regola anche se questo non era vero.

Magari aveva spostato qualche parete senza presentare il progetto in comune …..

Purtroppo nonostante questa dichiarazione fatta dal precedente proprietario, ora la responsabilità è solo tua!

Ti faccio quindi una domanda: sei sicuro al 110% che la tua casa sia perfettamente in regola?

Come puoi essere sicuro che il proprietario precedente non abbia fatto qualche modifica senza presentare il progetto in comune?

Tu potresti dire “non mi importa tanto poi controllerà il notaio”: in realtà il notaio controlla solo che le carte siano a posto ma, visto che non esce a vedere se la tua casa è fatta come risulta dalle planimetrie, non potrà mai sapere se ci sono delle cose fuori posto.

Cosa che invece verifica istantaneamente il perito della banca dell’acquirente quando uscirà!

Ma scoprirlo a quel punto per te sarà troppo tardi perché, se per sistemare le difformità servono due mesi e tu hai il rogito notarile dopo 15 o 20 giorni, allora l’acquirente ti chiederà un cospicuo risarcimento danni.

E, purtroppo per te, questo ti accadrà anche se stai lavorando con degli agenti immobiliari generalisti perché ti garantisco che nessuno di questi ha fatto una pre verifica della conformità di casa tua, e ti lascerà in braghe di tela una volta incassata la provvigione.

Come faccio ad essere sicuro di questo?

Per un semplice motivo: la verifica della conformità urbanistica e catastale è molto onerosa sia in termini di soldi che in termini di tempo visto che va fatta da parte di un tecnico specializzato in questa cosa, che si deve anche adoperare per recuperare i documenti storici della la tua abitazione presso i vari enti (comune, catasto, eccetera).

I miei Agenti Certificati invece, essendo specializzati esclusivamente nel vendere abitazioni, forniscono come servizio unico ed esclusivo a Treviso la verifica della conformità di casa tua prima ancora di iniziare la vendita.

Sono gli unici che lo fanno e sono quindi gli unici che ti impediscono di rimetterci un sacco di soldi in cause legali con i potenziali acquirenti.

Tieni conto che oltre l’80% delle abitazioni di Treviso ha di questi problemi, che vanno dalla porta spostata di qualche decina di centimetri fino a stanze completamente abusive.

E, nella maggior parte dei casi, i proprietari non ne sono consapevoli in buona fede.

Tanto per dirti quanto grave e diffuso sia questo problema, uno degli articoli più di successo del mio blog è quello che parla dei pericoli legati alla non conformità urbanistica e catastale delle abitazioni.

Ti riporto qui di seguito alcuni dei commenti di persone che hanno avuto grossi problemi proprio a causa delle non conformità.

• Valerio costante scrive:

Salve, avrei un problema. Vorrei vendere un appartamento nel comune di Rivisondoli (AQ),solo che sia nella planimetria catastale. . Che soprattutto nelle carte che il geometra presentò nel 1983 per sanare (cosa avvenuta regolarmente.. pagando tributi) delle opere eseguite senza licenza.. manca una finestra che invece è presente da prima. Ora.. io non me ne ero mai accorto, e ora non so che devo fare per regolarizzare tutto..!
Grazie

 

• Stefano scrive:

Buonasera, avrei un problema e capirne la soluzione corretta.
Ho acquistato (in fiducia) un appartamento da mio zio. Mio zio vive nell’appartamento confinante. Mio zio ha dato a me ed alla banca che mi ha concesso il mutuo, una piantina catastale modificata senza una stanza che invece nella piantina catastale agli atti risulta appartenere al mio appartamento. Ovviamente non sapevo di questa cosa e per fiducia non ho verificato personalmente, ma ho preso per buono il documento fornito da mio zio. Quella stanza era stata annessa all’appartamento di mio zio anni fa e l’ho sempre vista all’interno di quell’appartamento.
Il perito inviato dalla banca non si è accorto della discrepanza perché ha utilizzato la piantina che mio zio ha dato alla banca e che la banca ha girato al perito.
Davanti al notaio non mi sono reso conto della presenza della stanza (il notaio ha riportato la piantina catastale corretta) perché ero più attento a leggere quello che firmavo che a vedere l’unica cosa che in teoria avevo già visto.
Ho così iniziato i lavori presentando una CILA con la piantina falsa (anche l’architetto ha preso per buona quella che gli ho fornito) e me ne sono accorto solo quando ho ricevuto la copia dell’atto di compravendita.
C’è modo adesso di regolarizzare il tutto? Mio zio non è intenzionato a consegnarmi la stanza ed io per quieto vivere sono disposto anche a passarci sopra, ma al momento oltre al falso dichiarato al comune, devo secondo l’atto di mutuo una stanza che non ho alla banca e neanche posso vendere l’immobile (perdendo quindi tutti i benefici di prima casa e rimborso ristrutturazione/mobili) perché la particella catastale interessata è fatta in quel modo.

Esiste una via pacifica per regolarizzare questa situazione di fatto?

Grazie

 

• Lara Nico scrive:

Buongiorno, se architetto ha presentato le varianti sbagliate (misure finestre ,muri interni ecc) in comune per quanto tempo è responsabile ? Da quanti anni è obbligatorio presentare conformità catastale al rogito e pagarne conseguenze penali se non conforme?

 

• antonello scrive:

Salve. Nel dicembre del 2009 ho acquistato un appartamento e adesso vorrei rivenderlo. Ho dato mandato ad una agenzia, la quale mi ha fatto notare che vi è una discrepanza sulla planimetria della casa, in quanto vi è presente un terrazzo, il quale è stato chiuso con degli infissi. Il perito della banca nemmeno se ne accorto, il notaio inviò sul luogo un suo consulente ne tantomeno fece presente della difformità. Adesso chiedo chi dovrà pagare il tutto per regolarizzare. Mi hanno riferito che penalmente al vecchio proprietario non posso denunciarlo perché sono trascorsi oltre cinque anni ma civilmente posso ottenere che faccia fare lui le modifiche al catasto e sanare. Faccio presente che a tutt’oggi pago un mutuo e nell’appartamento non ci abito. Ho fatto una istanza al comune per avere la planimetria con la concessione edilizia del 200, in quanto l’appartamento ottenne l’agevolazione della legge 219/81. Grazie per la risposta

 

Ne puoi trovare a bizzeffe andando direttamente sull’articolo e scorrendo fino in fondo (http://www.stefanoboscarato.com/perche-molte-persone-rischiano-grosso-quando-vendono-casa-sai-cosa-sono-la-conformita-catastale-ed-urbanistica/).

Ti ho riportato questo solo per farti capire quanto diffuso e importante sia il problema e soprattutto quali rischi tu corra come proprietario di casa che vuole vendere.

Sei sicuro che le parti comuni del tuo condominio siano in regola?

Se per esempio stai cercando di vendere un appartamento a Treviso significa che ti trovi all’interno di un condominio.

Al di là della definizione giuridica di condominio, quando si è almeno 2 unità nello stesso stabile la cosa poco cambia rispetto che se si fosse in un condominio di 10, 20 o 30 unità.

Perché ti ho fatto questa premessa?

Perchè se ti trovi in un condominio e vuoi vendere il tuo a appartamento l’unica cosa su cui devi fare attenzione non è la verifica della conformità catastale e urbanistica di casa tua, ma anche quella delle parti comuni del condominio.

E non parlo solo delle scale o dell’eventuale centrale termica condominiale ma anche del prospetto esterno.

Mi spiego meglio.

Se in un condomino il costruttore avesse allargato delle terrazze rispetto a come erano disegnate nel progetto, o avesse aperto delle finestre in più, o le avesse realizzate spostate rispetto al progetto, allora queste sono tutte difformità.

E anche se non sono direttamente nel tuo appartamento sono comunque impedimenti alla vendita.

Cosa vuol dire questo?

Che se tu vendi e dichiari che tutto è a posto in realtà stai dichiarando il falso e la cosa verrà istantaneamente a galla nel momento in cui il perito della banca dell’acquirente esce per fare la perizia per il mutuo.

O semplicemente verrà a galla nel momento in cui i documenti arrivano ad un notaio.

O, ancora più semplicemente, perchè l’acquirente fa vedere la documentazione ad un suo tecnico di fiducia.

Questo cosa implica?

Implica che se hai firmato un preliminare prima di fare questa verifica e hai ricevuto una caparra, l’acquirente ti chiederà la restituzione del doppio della caparra che hai incassato a titolo di risarcimento danni.

Tanto per capirci: se hai preso 15.000 € di caparra, ne dovrai restituire 30.000 €.

E, come se questo non bastasse, ti sarebbe difficile realizzare gli obiettivi che ti sei fissato con la vendita di casa tua.

Se per esempio hai usato i soldi che l’acquirente ti ha dato come caparra per darli come caparra al proprietario della nuova casa da acquistare, e facevi il conto sul saldo della vendita del tuo appartamento per acquistare la nuova casa, ora non ti sarà più possibile.

Fra le altre cose comprendi che se il problema si trova in una parte condominiale, per risolverlo dovrai prima convocare l’assemblea del condominio con tutte le conseguenze e le tempistiche del caso.

E in cosa si traduce questo?

Che sforeresti sicuramente le tempistiche di consegna del tuo immobile promesse all’acquirente, trovandoti quindi inadempiente e prestando il fianco a richieste di risarcimento danni.

Proprio per questo, come prima e unica agenzia immobiliare a Treviso, abbiamo introdotto la verifica della conformità per i clienti che ci affidano l’incarico di vendita della loro casa in modo da metterli al riparo da ogni problema.

Non lo fa nessuno!

Per essere ancora più chiari ti dico che il fatto che tu abbia una planimetria catastale, e che controlli che casa tua corrisponda a quello che è disegnato nella planimetria catastale, non è affatto sufficiente per essere tranquillo.

Questo perché i problemi più grossi si riscontrano nelle planimetrie di progetto depositate in comune.

Quella è la vera verifica della conformità catastale e urbanistica e solamente così si evitano i grossi problemi.

Infatti io dico sempre che “una planimetria non ti può salvare la vita!”.

Molte persone pensano che siccome la planimetria catastale corrisponde a come è la loro abitazione allora è tutto a posto.

Ma non sanno che fino a qualche anno fa, quando le persone facevano modifiche interne nella propria abitazione, l’unica cosa che andavano ad aggiornare era proprio la planimetria catastale.

Questo perchè la variazione della planimetria catastale non richiedeva nessuna autorizzazione particolare e aveva un costo prossimo allo zero.

Ma in realtà la legge obbliga a presentare una domanda o addirittura un progetto in comune prima di fare qualsiasi variazione.

Ed è proprio nei progetti depositati in comune che troviamo praticamente il 100% delle problematiche legate alle non conformità della abitazioni.

Perché facevano solo la variazione catastale?

Perché, a differenza di aggiornare una planimetria catastale, presentare una variante o un progetto in comune ha elevati costi, sia come compenso del tecnico che esegue la pratica, sia per gli oneri che il comune richiede.

Capisci quindi che negli ultimi 30 anni quasi nessuno ha fatto questo, anche perché i controlli erano praticamente inesistenti.

Ma oggi non è più così.

Perché un atto notarile di un immobile che ha delle non conformità può essere impugnato dall’acquirente.

E, soprattutto, le banche non danno più finanziamenti alle persone quando si tratta di immobili non conformi, ed ogni perito della banca che esce prima di finanziare una persona controlla ogni centimetro quadrato della casa.

Tu capisci che se un acquirente non può avere il mutuo perché casa tua non è regolare, allora questo ha diritto di chiederti il risarcimento dei danni (che ben ti vada corrisponde al doppio della caparra che hai incassato, quindi non bruscolini!).

Purtroppo la verifica preventiva della conformità catastale e urbanistica non viene praticamente mai fatta perchè costa sia dal punto di vista del tempo da dedicarci e sia dal punto di vista economico.

E non viene mai fatta nemmeno dagli agenti immobiliari, tanto loro non hanno responsabilità in questo senso e quindi se ne fregano, lasciandoti in balia degli avvocati quando salteranno fuori i problemi.

Siccome invece la mia missione è quella di aiutare le persone a vendere casa a Treviso nel minor tempo, realizzando il maggior prezzo di mercato e soprattutto in tutta sicurezza e tranquillità, ho deciso di investire ancora di più nel mio Sistema di Vendita Immobiliare®.

Proprio per questo quando una persona ci affida l’incarico di vendita di casa sua, noi come prima cosa incarichiamo un nostro tecnico di eseguire la verifica della conformità dell’immobile ai progetti presentati in comune e alle planimetrie catastali (senza alcun costo da parte tua! Ci facciamo carico noi di tutto!).

Questo ti garantisce una vendita senza problematiche, ed è un servizio che nessun altro agente immobiliare ti fornisce a Treviso.

E se anche tu incaricassi un tuo tecnico non è detto che sia perfettamente competente nel fare questo e lo faccia nella maniera corretta, senza tener conto poi del costo che dovresti sostenere.

Ora la palla passa a te: puoi continuare a vendere casa a Treviso giocando d’azzardo e sperando che vada tutto bene sapendo di avere solo una possibilità su cinque di essere perfettamente in regola.

Oppure puoi chiedere una consulenza gratuita e senza impegno Sistema di Vendita immobiliare® in cui ti verrà spiegato come evitare questi problemi, e senza spendere 1 euro in più della provvigione che pagheresti a qualsiasi agente immobiliare.

Questo perché il Sistema di Vendita Immobiliare® è l’unico che prevede una verifica della conformità catastale e urbanistica della tua abitazione prima di metterla in vendita.

Cosa che non viene fatta da nessun agente immobiliare generalista (perché non ha le competenze per farlo e perché gli sarebbe troppo oneroso come investimento economico e di tempo).

Per chiederla hai due modalità:

1) Clicca qui e compila il modulo ==> http://www.consulenzavenderecasa.it/

2) invia un messaggio (anche whatsapp) al numero 338 364 3854, scrivendo il tuo Nome e Cognome e il Comune dove si trova l’abitazione per cui chiedi la Consulenza;

e sarai contattato entro 48 ore da un nostro Agente Certificato.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case –

P.S.: Se hai intenzione di vendere casa a Treviso e vuoi valutare nella maniera più precisa e corretta possibile la tua casa, ti potrebbe essere utile dare una letta anche a questo articolo: https://venderecasatreviso.it/come-valutare-casa-a-treviso/