Stai pensando di fare una valutazione della tua casa a Treviso?
Magari stai pensando di vendere casa a Treviso e la prima cosa a cui pensi è quella di fare una valutazione?
Fai bene: la maggior parte delle persone che vogliono vendere casa inizia da una valutazione di quello che è un potenziale prezzo.
Ma attenzione.
Non è perché la maggior parte delle persone fa questo che allora sia la cosa più funzionale.
Infatti prima di tutto (si, ancora prima di pensare ad una valutazione) devi partire con un analisi della situazione di mercato.
Devi cioè capire quanti immobili simili al tuo ci sono in vendita in questo momento nella tua zona o in zone simili.
Per zone simili intendo zone alternative alla tua nelle quali un potenziale acquirente può cercare casa.
Se, per esempio, tu stai vendendo casa a Treviso Santa Maria del Rovere, un potenziale cliente potrebbe valutare Santa Maria del Rovere ma in alternativa anche il quartiere di Fiera piuttosto che Selvana o piuttosto che un altro quartiere di Treviso.
Quindi la tua concorrenza non sono solo le case in vendita a Treviso Santa Maria del Rovere ma sono anche quelle nei quartieri di Fiera e Selvana (e scusa se è poco: significa moltiplicare per tre la tua concorrenza!).
Devi fare questa verifica della situazione di mercato prima di partire con tutto il resto perché, se il tuo è l’unico immobile con quelle caratteristiche in quelle zone attualmente in vendita, sicuramente puoi percepire un prezzo maggiore.
Al contrario: se sei in concorrenza con altre decine di immobili come capita spesso quando si vuole vendere casa a Treviso, allora il discorso è completamente diverso.
E’ ovvio no? Come in qualunque mercato, maggiore è l’offerta e meno possibilità ci sono di percepire il maggior prezzo possibile!
Fatta questa doverosa premessa a livello di analisi di mercato approfondita (ma che in realtà non fa praticamente nessun agente immobiliare generalista: d’altro canto se uno non è uno Specialista nel Vendere Case non ha nemmeno i mezzi e le competenze per farla in maniera corretta senza causare danni ai proprietari che vendono casa), passiamo al “pezzo forte”.
Come fare una valutazione casa a Treviso?
Beh, sicuramente la valutazione più precisa è l’Analisi Specifica di Mercato che utilizzano I miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare®.
Se mi conosci un poco sai che sono un agente immobiliare che fa questo lavoro da oltre venticinque anni e sono il Primo Specialista del Vendere Case e Treviso.
Cioè, a differenza degli agenti immobiliari generalisti che fanno un po’ di tutto (quindi affitto e vendita; capannoni e uffici, case, terreni; amministrazioni condominiali; e chi più ne ha e più ne metta), io mi occupo esclusivamente della compravendita di immobili residenziali (cioè case e appartamenti) nel comune di Treviso e nei comuni confinanti.
In oltre 30 anni di attività e migliaia e migliaia di immobili residenziali venduti ho creato quindi il Primo Sistema di Vendita Immobiliare Professionale in Italia e, all’interno del mio sistema, ho inserito un punto fondamentale che è l’Analisi Specifica di Mercato (ASM).
L’ASM è precisissima e aiuta le persone che ci affidano l’incarico di vendere casa a capire da subito quale è il massimo prezzo realizzabile per poi fare di tutto per portarlo a casa.
Se non si è così precisi all’inizio si rischia di svendere la casa e non solo perché la si mette in vendita ad un prezzo inferiore di quello che è il massimo prezzo realizzabile.
Infatti arrivi a svendere casa anche se la metti in vendita ad un prezzo più alto del massimo valore di mercato.
Questo perché non riesci a venderla velocemente (visto che è “fuori prezzo”), “sputtani” la casa sul mercato, e alla fine la devi svendere perché i potenziali clienti, dopo 5/6 settimane che la tua casa è in vendita, non sono più disposti a pagarla nemmeno il reale valore di mercato.
E lo sai perché non sono disposti a pagarla nemmeno quello che varrebbe? Perché iniziano a pensare che se la tua casa non è stata ancora venduta significa che ci sono dei problemi sotto e che nessuno la vuole per questo motivo e, quindi, la compreranno solo se gliela cedi ad prezzo convenientissimo (cioè scontatissimo!).
Scommetto che nessuno si era mai preso la briga di spiegarti questo: ci ho indovinato?
Eppure è un concetto fondamentale per non arrivare a svendere casa!
Detto questo, visto che tu non puoi avere i dati che hanno i miei Agenti Certificati che vendono ogni anno centinaia di case a Treviso e nei comuni confinanti, e quindi non puoi fare una ASM precisa come fanno loro, quello che puoi fare è vedere quali sono gli immobili simili al tuo attualmente in vendita.
Questo lo puoi fare in primis cercando sui portali immobiliari.
E poi facendo un giro nei quartieri che sono in concorrenza col tuo, prendendo nota dei cartelli VENDESI esposti dai privati, e poi chiamando per capire a cosa stanno vendendo e soprattutto che tipo di immobile stanno vendendo.
In questo modo ti rendi conto di quale è il prezzo degli immobili richiesto dalla tua concorrenza.
Sicuramente non potrai stare più alto di questi perché altrimenti anche il tuo rimarrà invenduto come quelli che hai preso a paragone (che, se sono in vendita, significa che sono invenduti).
Sarebbe facile dire “devi stare più basso di quelli” ma, a stare tanto più basso, rischi di svendere: quindi come devi fare?
Uno dei modi più semplici a livello empirico per fare una corretta valutazione casa a Treviso, che abbiamo visto e testato in tanti anni di attività, è che devi partire dal trovare quali di queste case che hai preso a paragone sono in vendita da oltre quattro mesi.
Quando sono in vendita da tutto questo tempo sono tecnicamente “invendute” perché nessun acquirente le ha acquistate.
Ed abbiamo verificato che un potenziale acquirente non compra una casa perché la ritiene fuori prezzo di almeno il 20%.
Se, quindi, tu individui dieci immobili simili al tuo in zone simili a quelle dove si trova casa tua a Treviso, e capisci che sono in vendita da oltre quattro mesi, e gli levi il 20% del prezzo che richiedono, capisci che sopra al valore che ti risulta non potrai portare a casa nemmeno un euro in più.
Ed è il prezzo massimo a cui puoi porre in vendita la tua casa a Treviso.
So benissimo che tu stai pensando “ma tanto posso partire più alto: anche se sbaglio poi posso abbassare un pò alla volta”.
Ma in realtà questa è una strategia fallimentare perché, quando un immobile rimane in vendita per più di 4 o 6 settimane, il suo valore percepito sul mercato da parte degli acquirenti inizia a diminuire.
Questo perché?
Poniti nei panni degli acquirenti: non ti chiederesti anche tu “Ma come mai questo appartamento – o questa casa – non si vende? Eppure lo sta proponendo il proprietario e anche altre agenzie immobiliari e lo vedo su tutti i portali! Non sarà mica che è fuori prezzo? O magari ha dei problemi? Caro è meglio che andiamo a vedere qualche altro appartamento, questo qui non mi convince!”.
Se questa ipotetica coppia stesse parlando del tuo appartamento hai già capito che dovrai tagliare o diminuire il tuo prezzo se vorrai convincere qualcuno ad acquistarlo.
Detto questo, e chiarita l’importanza di mettere in vendita subito il tuo immobile al massimo prezzo realizzabile a nemmeno un euro in meno ma nemmeno a un euro in più, e chiarito che possiamo calcolare empiricamente il prezzo prendendo gli immobili che attualmente sono invenduti sul mercato immobiliare di Treviso, vediamo quale sarebbe il metodo più corretto.
Sarebbe quello che utilizzano, come ti dicevo prima, i miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare®.
Cioè prendendo per comparazione i prezzi di immobili simili (ed in zone simili) che sono stati venduti negli ultimi sei mesi (massimo 12 mesi) a Treviso.
In questa maniera sai perfettamente cosa un acquirente è disposto a pagare al massimo per un immobile come il tuo e in una zona come la tua.
Quindi per fare una valutazione casa a Treviso devi avere questi prezzi e, per avere questi prezzi, devi sapere quali sono gli immobili simili che sono stati venduti.
Se, per un caso più unico che raro, riesci a trovarne uno avresti già una bella base di riferimento.
Ma, in questo caso, mi raccomando una cosa fondamentale: non prenderne solo uno a paragone perché sai benissimo che una rondine non fa primavera. Ne potresti beccare uno che hanno svenduto e quindi anche tu andresti a svendere.
Devi averne minimo tre come paragone, meglio se ne hai cinque come fanno i miei Agenti Certificati (che, vendendo ogni anno centinaia di abitazioni su Treviso, hanno la banca dati più importante della città).
Se questo non ti fosse fattibile ti consiglio almeno di chiedere una Consulenza Gratuita Sistema di Vendita Immobiliare® da parte di uno nei miei Agenti.
Occhio! Devi evitare assolutamente il riferimento ai listini tipo quelli dell’agenzia delle entrate o di qualche associazione immobiliare perché sono assolutamente generici e non adattabili alla situazione specifica.
Mi spiego meglio: se l’agenzia delle entrate dicesse che un immobile ristrutturato fuori mura a Treviso vale duemila euro al metro quadrato cosa vorrebbe dire?
Assolutamente nulla! Perché il tuo potrebbe essere ristrutturato meglio della media, o preso peggio; o potrebbe essere al quarto piano senza ascensore, o al quarto piano con ascensore; e così via.
Capisci che questo influenza tantissimo il valore?
Quindi che senso hanno quei listini?
Assolutamente nessuno per quanto riguarda il vendere casa a Treviso!
Hanno senso eventualmente per delle verifiche fiscali da parte dell’agenzia delle entrate.
Ma non è questo il nostro obiettivo chiaramente.
Detto questo spero di averti chiarito meglio cosa vuol dire fare una valutazione casa a Treviso.
Ti auguro una splendida vendita!
Stefano Boscarato
Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®
– Gli Specialisti del Vendere Case-
P.S.: Si lo so che se hai già messo in vendita la casa e hai chiamato qualche agente immobiliare generalista a vederla ti hanno fatto una valutazione ad occhio e croce di dieci minuti dicendoti un valore ma senza giustificartelo.
Solo che questo non è il sistema per fare una valutazione precisa.
Questo sistema ti porta al suicidio perché se ti hanno sovrastimato la casa si attiva l’effetto “sputtanamento” come più volte ti ho menzionato in questo articolo ed in altri articoli del mio blog e, quindi, quello che succederà è che ci rimetti il 20% quando la porterai al giusto prezzo di mercato.
Se te l’hanno sottovalutata, beh, questo non serve che te lo dica: ti faranno rimettere dei soldi per niente ed in maniera stupida.
D’altro canto comprendo benissimo che l’abitudine è sempre stata quella di chiamare qualche agente immobiliare (magari a caso o magari il primo che ti ha chiamato dopo che hai messo fuori il cartello VENDESI) e chiedergli secondo lui cosa vale casa tua.
O di fare una cosa un pò più furba tipo qualcuno che chiama tre agenzie immobiliari e poi fa una media.
Ma la media di tre valori sbagliati è una media sbagliata.
E comunque la media non è mai una buona cosa.
Bisogna fare le cose fatte giuste e specifiche per la tua casa.
Qualcuno qualche volta mi ha detto “ma io chiamo il mio geometra, architetto, ingegnere, commercialista”.
Ottimo! Sembra una buona idea vero? Nel senso che queste persone molte volte hanno che fare con l’ambito immobiliare.
Ma la mia domanda è: “Quante case ha venduto l’anno scorso il tuo geometra, commercialista, architetto, ingegnere?“.
Probabilmente nessuna altrimenti non farebbe il suo lavoro ma farebbe l’agente immobiliare.
Quindi non ha dati precisi e non sa vendere le case: figurati stimarle!
Tanto per dirtene una, ogni settimana nella mia agenzia riceviamo telefonate di periti del tribunale (che mediamente sono commercialisti, geometri, architetti, ingegneri) che ci chiedono quanto stimare le case.
Questo per farti capire che loro stessi non hanno un’idea precisa di quale può essere un valore realizzabile.
Al limite puoi chiedere a loro una perizia tecnica, che significa capire quanto costa costruire o ristrutturare il tuo immobile, ma che non vuol dire assolutamente nulla col valore di mercato a cui si deve vendere.
Perché se costruirlo costasse 200.000 euro ma l’acquirente trova in giro immobili simili a 150.000 euro, la tua perizia sai dove la puoi mettere….
Quindi lascia stare le perizie tecniche e lascia stare le stime fatte ad occhio e croce da agenti immobiliari generalisti.
A questo punto meglio che te la fai da solo seguendo quello che ti dico io.
P.P.S.: Ho visto qualche altro proprietario di casa ascoltare il vicino o l’ex vicino che gli dicono a quanto hanno venduto loro.
Ma devi sapere che i proprietari di casa che vendono sono come i pescatori.
Prendono una trota e dicono di aver preso uno squalo da tre metri e mezzo!
Tradotto: hanno preso 100.000 ma ti dicono di aver venduto al prezzo che chiedevano all’inizio (magari 130.000).
Lo sai anche tu che ammettere un errore costa a tutti e dire una bugia costa veramente poco.
Quindi lascia stare anche la signora Maria che dice che il signor Giovanni ha venduto a tot.
Non sono fonti attendibili.
Ti faresti operare il cuore solo perché te lo dice la signora Maria?
Certo che no!
Sei una persona intelligente e quindi andresti a consultare un cardiologo.
Perché allora per vendere la tua casa vuoi ascoltare la signora Maria che di mestiere non vende case?
O il geometra che di mestiere non vende case?
Buona vendita!
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